房地产抵押物风险分析及防范措施

房产与地产因其具有位置不可移动、寿命久、保值率高等特点，而被农信社视为最安全的抵押方式之一。但笔者通过对房地产抵押物偿债案例的调查分析发现，也有部分房地产抵押资产变现收入往往不能弥补贷款本息，农信社承受了相当大的损失。那么，为什么评估规范而价值实在的房地产抵押物并不能保证贷款的安全呢？现结合个人工作实际，专门谈谈农信社房地产抵押物的风险存在及防范措施。

一、抵押物风险主要表现

（一）租金低、租赁期长抵押物风险。租赁期长、租金低于市场价且解约成本高的租赁合同，或者一次性付清租金且租赁期长的租赁合同将严重拉低其价值。对这类抵押物在处置时将面临无法处置或只能以极其低的价格变卖给承租人。

（二）大宗抵押风险。如整栋大厦、整栋商场等，由于购买该物业所需资金量大，一次性买断的买家少、变现难等，无法处置或处置价格往往大幅拉低；对整栋物业分层抵押、整层物业分割抵押的抵押物，如果无独立通道或不能合法享有各项权益和服务配套设施，处置将非常被动。　　

（三）车库抵押风险。物权法规定，业主对小区车位享有优先购买权和使用权，非业主购买车位抵押，将会带来贬值风险。同时，车库往往为大产权证，未对每个车库面积进行分摊，其价值与实际车位出入较大。

（四）集体土地上的房产抵押风险。法律规定，单独的集体土地不能抵押。集体土地的农村房产虽可抵押，但当处置抵押物时有严格的限制，只能在农村集体内转让，使价值严重缩水。

（五）待开发土地未按期动工或改变用途的抵押物风险。根据规定，以出让土地方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。约定的动工日期满1年未动工开发的，可以征收一定数额闲置费，满2年未动工开发的可以无偿收回。待开发出地未如期动工开发，造成被收闲置费加重客户负担；若被无偿收回，则第二还款来源无保障。

（六）产权存在瑕疵的抵押物风险。如产权纠纷的抵押物，很难处置。拥有合法产权的资产未必是合法的抵押物；如在建工程报建手续中估价对象的用途为营业房、库房、车库，但工程完工后开发商将其作为公用设备用房，法院拍卖时无法执行，商业或住宅大楼的设备用房不能单独变卖。

（七）储备用地、专用设备、专业性强的生产厂房。处置时会受专业性限制，变现困难，导致资产贬值。

二、建议加强风险防范的措施

（一）谨慎选择抵押物。应选择权属清晰、无瑕疵、无他项权、无法定优先受偿权的抵押物，且优先选择变现能力强的资产。　　 

（二）详细了解抵押物情况。客户经理必须实地调查抵押物权属是否清晰，是否租赁，是否存在他项权利等；对性质为综合用地的土地，必须在规划部门核实整体规划用途；对用车位进行抵押的，所有权人是否是小区业主；若车库只有大证，未对每个车库面积进行分摊的，到房产、规划部门核实具体车位数量。

（三）加强对抵押物的贷后监控。一是抵押资产的用途。定期检查抵押资产是否改变用途，尤其是在建工程，若用途改变给农信社债权带来不利影响，立即采取措施，置换抵押物或提前还款等；二是抵押资产出租情况。用于出租的，对租赁人、租期、租金等是否有异常变动；三是抵押资产的存在与价值情况。定期监查抵押资产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降；四是商业房产。关注整体经营内容、经营情况，与重要商户所签的租约期限等是否有重大变化；五是在建工程或待开发土地。跟踪检查是否按工程进度施工、是否拖欠工程款、是否按合同约定的用途等。

在前期调查抵押资产时，应参考评估报告，结合资产变现能力，合理确认资产价值，对变现能力较差的资产加强风险管控。在贷后做好抵押资产的监控，发现不利于农信社权益的情况应立即采取相应措施降低风险。