不动产信息查询表在防范房屋租赁法律风险方面的作用——以银行房屋租赁为视角

一、不动产信息查询表的重要性

在商业银行渠道建设过程中，租赁商业用房用于网点建设是比较常见的方式。设立商业银行网点在安保、消防以及其他硬件实施方面有特殊的要求与验收标准。基于上述原因，一个银行网点的开立在租赁房屋移交后，仍需投入大量的时间以及资金成本用于装修，以达到通过行政主管部门验收标准，因此在商业用房租赁过程中，通过不动产登记信息查询表（简称不动产信息查询表，如下无特别说明，系指房屋类不动产信息查询表）及时发现有重大法律瑕疵的房屋，从而采取有力措施对于防范房屋租赁法律风险具有重要意义。

二、不动产信息查询表常见的记载要素

不动产信息查询表是不动产登记部门根据不动产登记簿的记载提供的信息查询记录。不动产信息查询表的主要记载要素：

（一）备案号/权证号。不动产没有竣工验收并完成初始登记，常见的如期房预售，则为备案号，反之则为不动产权证号。

（二）权利人的姓名/名称以及身份证号/纳税人识别号即税务登记证号或统一社会信用代码。不动产权利人为自然人，则显示为该人的姓名以及身份证号，如不动产权利人为企业或者其他组织，则显示为该企业或者其他组织的名称以及纳税人识别号。

（三）状态。该栏显示不动产系已备案或已登记。已备案状态通常为所谓的期房，已登记状态通常为所谓的现房，已登记的房屋权利人享有正式的物权。

（四）抵押/预告抵押。该栏显示是否已设立抵押/预告抵押，如有抵押会进一步显示抵押登记信息，如抵押权利人、抵押债权金额等信息。

（五）查封。该栏显示是否被有权机关查封，常见的司法机关如法院、检察院、公安、监委以及其他国家机关。如被查封，会进一步显示查封机关以及查封文书的文号等内容。

（六）其他信息。不动登记信息查询表除了会显示上述信息外，通常还会显示建筑面积、用途、房屋价值、备案时间或登记时间、房屋编号、房屋坐落、共有人等信息。

三、租赁瑕疵房屋的法律风险

租赁有重大瑕疵的商业性用房引起的法律风险主要表现在以下三个方面：

（一）租赁已设立抵押的房屋。在诸多商业用房交易过程中，其中不乏业主支付部分购房款，另一部分购房款通过银行按揭方式支付给开发商或者商业用房原权利人。银行承租该类商业用房开立网点的法律风险在于根据《中华人民共和国》物权法第一十九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后将抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变动的。基于上述规定，一旦出租人不能按时偿还抵押权人按揭贷款或者约定的其他实现抵押权的情形，抵押权人处置抵押物发生所有权变动势必影响银行所承租的房屋。

租赁已查封的房屋。在司法实践中，查封有两种情况，一是司法机关向不动产登记部门送到查封以及协助查封法律文书，此外对房屋进行实地查封并贴封条。二是司法机关仅向不动产登记部门送达查封以及协助查封法律文书，不对房屋进行实地查封并贴封条即所谓的“活查封”。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为的，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已被人民法院依法查封的。基于上述规定，如银行承租已“活查封”的房屋，存在房屋受人不继续履行租赁合同的法律风险。

（二）出租人非房屋的所有权人。在现有的商业模式中，已出现商业性用房的所有人与实际管理人不一致的情形。一是房开公司进行房地产开发完成后，将商铺、写字楼、地下车库等营业用房交给其关联公司或者其他公司进行管理经营；二是售后回租模式，房开公司将商铺、门面等商业性用房出售后回租进行统一对外招商出租管理；三是其他房屋管理人与实际人所有权人不一致的情形。如房屋管理人没有所有权人合法有效的授权出租房屋，属于无权处分，可能导致租赁协议无效的法律风险。

四、防范房屋租赁法律风险的应对措施

综合上述分析，房屋瑕疵引起法律风险主要有三种情形：其一是房屋设立抵押；其二是房屋被查封；其三是房屋的管理人与实际所有人不一致的情形。根据上述三种情形，可以采取下列有效措施予以防控。

（一）收集不动产信息查询表。不动产查询信息表比较完整的记录了房屋状况，特别是是否设立抵押、是否被查封、房屋管理人是否为实际所有人以及房屋系单独所有还是共同共有等。因此签订正式房屋租赁协议之前应收集不动产信息查询表，并将不动产信息查询表作为房屋租赁的前置条件。

（二）不动产信息查询表收集路径。为保证不动产信息查询表的真实性，收集不动产信息查询表的路径有两种：一是业主即房屋所有权人出具并委托银行经办人员亲自前往不动产登记部门查询；二是银行经办人员陪同出租人即房屋所有权人前往不动产登记部门查询并收集。

（三）具体应对处理措施。详细查阅不动产信息查询表的内容，根据具体情况可采取以下措施：

一是房屋已设立抵押的，可以不予承租，如确有必要承租，那么在租赁协议中设定必要保障条款，比如分期支付租金，租赁期满再付租金，收取保证金以及约定较高的违约金或赔偿责任。

二是房屋已被查封的，直接拒绝转入，不予承租。

三是房屋管理人与房屋实际所有人不一致的，银行应派双人向房屋所有人核实，管理人是否获得授权，并作好记录，同时让权利人出具书面的情况说明，同意管理人将房屋出租或转租给承租人。