不动产担保物的税收成本

著名政治家本杰明·富兰克林说过一句名言：“在这个世界上，只有死亡和税是逃不掉的。”是的，税收无处不在，信贷业务中也会涉及相关税收，但往往发放贷款时候，信贷人员忽略了对相关税务成本的考虑。今天我们以个人住房抵押担保和公司住房抵押担保分析其税收成本差异。

假如A公司（一般纳税人）拟于2022年4月向B银行贷款200万元，拟提供市场单价为6000元、面积为500平方米住房抵押。房屋购买时间为2016年6月，发票显示单价为4500元，契税61926.61元。现问B银行是选择A公司名下住房抵押还是A公司股东名下住房抵押。

我们知道，抵押物处置时会涉及增值税及附加、土地增值税、企业所得税/个人所得税、印花税、契税等。若选择A公司住房抵押，其税务成本为：

（1）增值税=6000×500÷(1+9%)×9%=247706.42元

（2）增值税附加=247706.42×（7%+3%+2%）=29724.77元

（3）土地增值税=341642.2×30%=102492.66元。

（4）企业所得税=1111273.97×25%=277818.49元

公司出让住房的税负总额为659,242.34 元，占卖价的21.97%。

若选择A公司股东房屋，出售时的税收成本：

（1）增值税=0元

（2）增值税附加=0元

（3）土地增值税=0元

（4）个人所得税=(（6000-4500）×500-61926.61）×20%=137614.68 元

个人出让住房的税负总额为137614.68 元，占卖价的4.59%。

通过对比税务成本可以发现，公司房产抵押和个人房产抵押在最终处置时，个人房产抵押更有利于贷款清收。个人房产的税负较低，其原因在于我国对个人、企业或者商铺、住宅的税收优惠不一样，进而不同担保物在处置时的税务成本不同。其实，我们的信贷制度均明确了抵押物的最高抵押率是多少，如住房抵押率不得超过70%，但在设置抵押率时，并未明确不同产权主体的抵押率差异，信贷人员办理贷款时，要注意，在同等条件下，从税收成本角度来讲，个人住宅优于个人商铺，个人商铺优于公司房产。