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不动产抵押贷款业务在“缮证”状态下放款之路径思考
来源:民生银行遵义分行  作者:高进权  2019年7月4日

一、 “缮证”在抵押登记环节所处的态势

(一)不动产抵押登记的环节。不动产抵押登记(如无特别说明,本文不动产抵押登记是指房产抵押登记)主要分为五个环节,“缮证”处于第四个环节即第四个阶段:

一是受理。不动登记部门受理抵押人以及抵押权利人(以下简称申请人)办理抵押登记申请,并出具受理单,该受理单相当于受理通知书或回执之类的凭证。

二是初审。不动产登记部门针对申请人提交的登记材料包含主合同(包括但不限于综合授信借款合同、额度借款合同、借款合同)、从合同即抵押合同(包括但不限于最高额抵押合同、一般抵押合同)等材料进行审核。

三是登簿。不动产登记部门对申请人提交的材料经过审核,审核通过,并将抵押登记信息记载于登记簿,登记簿主要分为两类:一类为纸质登记簿;另一类为电子登记簿,部分不动产登记机构已连接互连网,申请人可以通过外网查阅部分登记状态以及其他部分登记信息。

四是“缮证”。不动登记部门完成登簿后,接下来就是制作不动产权利证明书(抵押权的凭证,有的称谓为他项权证),该不动产权利证明书会记载所有所有权证号、抵押不动产权证号、抵押权利人、抵押人、债权金额、房屋建筑面积、房屋位置、坐落等信息。

五是发证。不动产登记部门完成“缮证”后,接下来就是发放不动产权利证明书,自申请人领取不动产权利证明书之日起,不动抵押登记程序结束。

二、 “缮证”状态下的抵押权问题

“缮证”状态下的抵押权已设立。不动产抵押登记处于缮证阶段,实际上已经完成了登簿,即将抵押信息记载于登记簿。根据《中华人民共和国物权法》第九条以及第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

综上所述,不动产物权(含抵押权)自记载于不动产登记簿时设立,而不是自抵押权人取得抵押权证(通常称为不动产权利证明书、他项权证)时设立。

三、 “缮证”状态下放款的重要意义

“缮证”状态下放款可以有效节省时间,帮助可客户早日获得融资,提高服务效率,增强客户体验,赢得客户认同,此外对银行提高市场占有率也有很大助益。以贵阳市不动产登记为例,从不动产抵押登记受理、审核到缮证通常只需要1至3个工作日,但是从缮证到发证通常需要7个工作日至23个工日,换言之,比以往取证之后放款提前了7至23个工作日。

四、  “缮证”状态下查询路径指引

查询不动产抵押登记是否处于“缮证”状态,主要有两种查询路径,一类是线上查询,另一类是线下查询:

(一)线上查询不动产抵押登记状态。部分城市的不动产登记部门已开通线上查询渠道,可以适时查询不动抵押登记所处的态势。以贵阳市不动产登记部门为例:首先向不动产登记部门申请不动产抵押登记时会获得不动产登记受理单;其次登陆贵阳市不动产登记中心官网,进入网上查询菜单栏;最后输入不动登记受理单注明的受理号即可查询抵押登记处理的状态。此外关注并登陆贵阳市不动产登记中心微信公众号——网上查询——业务办理进度查询,输入受理单注明的受理号也可查询。

(二)线下查询不动产抵押登记状态。通过线下前往不动产登记部门收集不动产信息表进行查询。不动产登记信息表详细记载了房屋抵押登记状态,为保证不动产登记信息查询表的真实性,收集不动产信息查询表的路径有两种:一是抵押人即房屋所有权人出具委托书委托银行经办人员亲自前往不动产登记部门查询;二是银行经办人员陪同抵押人即房屋所有权人前往不动产登记部门查询并收集。

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