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民法典创设居住权制度对银行业务之影响
来源:民生银行遵义分行  作者:高进权 廖璇  2020年8月19日

一、《民法典》关于居住权制度的规定

居住权制度散见于《中华人民共和国民法典》第二编物权第三分编用益物权第四章第三百六十六条至第三百七十一条,合计6条。

(一)居住权的定义

居住权是指居住权人为满足生活居住的需要,按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。

(二)居住权合同为要式合同

根据合同是否以一定形式为要件,可将合同分为要式合同不要式合同,居住权合同为要式合同。《民法典》第三百七十六条明确规定,设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住合同。居住权合同一般包括下列条款:

(一)当事人的姓名或者名称和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的条件和要求;

(四)居住权期限;

(五)解决争议的方法。

(三)居住权的设立

居住权设立有约定的依约定,无约定的为无偿取得。居住权合同的签署并生效并不必然取得居住权,《民法典》第三百六十八条规定,居住权无偿设立,但当事另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。由此可见,居住犹如不动产抵押权一样,除了签署居住权合同外,还需要办理居住权登记。

(四)居住权及住宅的限制

居住权设立之目的主要为了满足生活居住需要。因此《民法典》第三百六十八条明确规定居住权不得转让、继承,而且未对居住权的期限作出限制,这与对租赁合同规定的租赁期限不得超过20年有显著不同。除当合人另有约定外,设立居住权的住宅不得出租。

(五)居住权消灭

居住权消灭有两种情况:一是根据居住权合同约定,居住权期限届满,居住权消灭;二是居住权人死亡,居住权消来。居住权消来的,应当及时办理注销登记。

二、居住权制度对银行业务之影响

(一)债务人利用居住权制度妨害执行

银行针对不同客群,可能会开发不同的信贷产品,特别是针对一些工薪阶层开发的产品并不要求提供房屋抵押,比如民生银行遵义分行“公薪贷”、“天使贷”、“律师精英贷”、“园丁贷”等纯信用贷款产品,一旦客户发现自己不能按期清偿银行债务,便有可能在自己的住宅上设立期限较长的居住权(比如为子女设立居住权,期限80年),导致法院处置其房产时,由于房屋设立有较长期限的居住权而严重其影响价值导致难以处置。

(二)已设立居住权的住宅影响其抵押价值

如前所述,已设立居住权的房屋对其抵押价值有显而易见的影响,那么,银行在接受房屋为抵押物时,有必要对其是否已设立居住设权进行调查,对于已设立居住权的房屋,结合房屋居住权设立的期限及其本身的价值等因素进行综合评估,并在授信环节予以考量。

(三)已抵押的房屋可否设立居住权

《民法典》对已抵押的房屋可否设立居住权未作限制性规定,反之,对已设立居住权的房屋可否再设立抵押也未作明确限制性规定。对抵押登记在后的不得对抗登记在先的居住权应该不存在争议,但是登记在后的居住权能否对抗登记在先的抵押权呢?《民法典》也没有明确规定,需要在后续的司法解释或司法判例探寻其裁判规则。

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